李志平《2026年两会热点解码："十五五"城市更新与存量资产盘活策略》

李志平

2026年两会热点解码："十五五"城市更新与存量资产盘活策略

课程背景

中国城镇化进程正经历从"增量扩张"向"存量优化"的历史性转折。改革开放以来，中国城市建设取得了举世瞩目的成就，积累了大量低效利用的存量资产------老旧厂区、闲置楼宇、城中村、老旧小区、低效商业设施等。这些存量资产既是城市发展的"沉睡财富"，也是城市治理的"沉重包袱"。

2026年全国两会对"十五五"时期城市更新作出重大部署，核心逻辑从之前的"大拆大建"转向"有机更新"，从"土地财政"转向"运营收益"，从"政府主导"转向"多元共治"。这些转变的深层动力在于：一是探索"存量盘活---价值提升---收益反哺"的新路径；二是居民需求升级倒逼城市更新从"物质空间更新"转向"人的全面发展"。

更为关键的是，房地产长效机制建立、"房住不炒"定位固化，存量资产盘活正成为房地产企业转型、国有企业改革、金融机构创新的共同赛道，政企协同、产融结合的需求前所未有的强烈。

站在2026年"十五五"布局、启航的关键节点，城市更新与存量资产盘活不再是简单的"拆旧建新"，而是涉及空间重构、产业再生、民生改善、文化传承、治理升级的系统性工程，是地方政府破解债务困境、培育新质生产力、实现高质量发展的战略抓手。

课程立足2026年两会精神，深度解码"十五五"城市更新的政策取向、发展趋势与操作路径，系统讲授存量资产盘活的模式创新、金融工具与风险管控，助力学员在存量时代开辟增量空间，在约束条件下实现发展突破。

课程收益

1．把握政策风向，精准解读2026年两会精神，洞悉"十五五"城市更新的政策取向与支持重点。

2.认清趋势变革，系统把握城市更新从"大拆大建"到"有机更新"的范式转换，预判存量时代的发展趋势。

3.破解资金困局,掌握存量资产盘活的金融工具箱，破解"钱从哪里来"的核心难题。

4.创新操作模式，学习"政府引导、市场运作、公众参与"的多元共治模式，提升项目操盘能力。

5.防范系统风险：识别城市更新中的法律风险、财务风险、社会风险，建立风险防控体系。

6.培育运营能力，从"开发思维"转向"运营思维"，构建持续性收益模式。

课程时间：1天，6小时/天

课程对象：地方政府分管领导、住建/自然资源/国资委负责人、城投公司/地产企业负责人、金融机构投资负责人

课程方式：权威解读、理论讲授、案例分析、工具演练、沙盘模拟相结合

课程大纲

课程逻辑：政策解码---形势判断---模式创新---金融赋能---实战落地

第一模块：政策解码------2026年两会精神与"十五五"战略取向

1.1 2026年两会热点：城市更新的政策风向标

1.1.1 经济增长目标与存量盘活：从"投资拉动"到"效率提升"

1.1.2 财政政策发力：专项债、REITs、政策性金融工具的定向支持

1.1.3 房地产新发展模式：从"高周转"到"可持续"的路径转换

1.2 "十五五"规划前瞻：城市更新的五大战略转向

1.2.1 更新理念：有机更新、微改造，保留城市记忆，延续社会网络

1.2.2 主导力量：多元共治、运营驱动，引入社会资本，培育专业运营商

1.2.3 资金来源：社会资本、REITs、专项债，建立可持续的投融资机制

1.2.4 价值取向：民生改善、文化传承，以人民为中心的发展思想

1.2.5 操作模式：片区统筹、系统集成，规划引领、滚动开发、长期运营

1.3 政策工具箱：中央释放的"政策红利"与"制度创新"

1.3.1 土地政策：规划调整、用途转换、年期延长、分割转让

1.3.2 规划政策：详细规划改革、容积率奖励、建筑高度管控

1.3.3 金融政策：REITs、ABS、政策性金融、城市更新基金

1.3.4 产权政策：不动产登记、历史遗留问题处理、集体土地入市

第二模块：形势倒逼------从"增量扩张"到"存量优化"的历史转折

2.1 城镇化拐点：中国城市发展进入"存量时代"

2.1.1 增量空间枯竭：土地财政的"最后一棒"

2.1.2 存量资产沉睡：低效闲置的"城市矿山"

2.1.3 债务压力倒逼：存量盘活成为"救命稻草"

2.2 需求升级：从"有没有"到"好不好"的品质革命

2.2.1 居民需求之变：从"住有所居"到"住有宜居"

2.2.2 产业需求之变：从"空间载体"到"创新生态"

2.2.3 城市竞争力之变：从"规模扩张"到"品质吸引"

第三模块：模式革命------城市更新的八大创新路径

3.1 路径一：老旧小区改造------从"政府包办"到"共同缔造"

3.1.1 改造内容升级：从"水电气路"到"完整社区"

案例：北京劲松模式、上海普陀模式的经验启示

3.1.2 资金筹措创新：从"财政投入"到"多方共担"

创新工具：住房公积金提取用于改造、维修资金补建续筹

3.1.3 治理机制变革：从"政府主导"到"党建引领、居民自治"

3.2 路径二：城中村改造------从"低成本扩张"到"高品质发展"

3.2.1 改造模式选择：拆除新建、整治提升、拆整结合

3.2.2 资金平衡难题：从"卖地平衡"到"综合平衡"

案例深度剖析：广州"做地"模式、深圳"统租"模式的比较

3.2.3 社会风险管控：从"强制征收"到"协商搬迁"

3.3 路径三：老旧厂区更新------从"工业锈带"到"创新秀场"

3.3.1 更新方向选择：文创园区、科创社区、城市综合体

案例深度剖析：北京798、上海杨浦滨江、广州红砖厂的差异化路径，工业遗产保护与新兴产业导入的平衡

3.3.2 土地政策突破：从"招拍挂"到"协议出让+功能混合"

3.3.3 产业生态营造：从"空间租赁"到"产业运营"

3.4 路径四：低效商业盘活------从"空置浪费"到"活力重塑"

3.4.1 商业更新趋势：从"盒子式购物中心"到"开放式街区"

3.4.2 业态功能转换：从"传统商业"到"混合功能"

3.4.3 运营能力提升：从"物业管理"到"内容运营"

3.5 路径五：存量住房盘活------从"闲置沉睡"到"保障供给"

3.5.1 商品房收购：从"市场库存"到"保障房源"

3.5.2 住房租赁：从"散租乱租"到"规范运营"

3.5.3 房屋养老金：从"应急维修"到"全周期管理"

3.6 路径六：历史文化保护------从"静态保护"到"活态传承"

3.6.1 保护理念更新：从"冻结保护"到"适应性再利用"

3.6.2 活化利用模式：从"政府投入"到"社会资本参与"

案例：福州三坊七巷、成都宽窄巷子的可持续运营

3.7 路径七：公共空间优化------从"工程思维"到"人本导向"

3.7.1 城市微更新：口袋公园、社区花园、桥下空间

3.7.2 完整社区建设：15分钟生活圈的系统营造

3.8 路径八：片区统筹更新------从"项目驱动"到"系统集成"

3.8.1 片区更新规划：从"单点更新"到"区域统筹"

3.8.2 利益平衡机制：从"零和博弈"到"价值共创"

第四模块：金融赋能------存量资产盘活的投融资创新

4.1 传统融资之困：为什么银行不愿贷、社会资本不敢投？

4.1.1 存量资产的"融资难"根源

4.1.2 融资创新的方向：从"主体信用"到"资产信用"

4.2 REITs：存量资产盘活的"核武器"

4.2.1 REITs基本原理：从"重资产持有"到"轻资产运营"

4.2.2 城市更新REITs的试点扩容与发行条件

4.2.3 REITs发行的核心难点与破解之道

4.3 城市更新基金：从"财政直投"到"杠杆撬动"

4.3.1 基金架构设计：政府引导、市场运作、专业管理

4.3.2 基金投资策略：片区统筹、滚动开发、长期运营

4.4 政策性金融与商业金融的协同

4.4.1 政策性银行：PSL、专项借款、中长期贷款

4.4.2 商业银行：城市更新贷款、经营性物业贷款

4.4.3 保险资金、养老金：长期资本的引入

4.5 投融资风险管控：从"盲目乐观"到"审慎平衡"

4.5.1 财务风险：现金流测算、债务承受能力、收益平衡

4.5.2 法律风险：产权纠纷、规划变更、政策调整

4.5.3 社会风险：居民反对、拆迁纠纷、舆情危机

第五模块：实战落地------典型案例深度剖析与工具方法

5.1 政府主导型：上海杨浦滨江的"工业锈带"变"生活秀带"

5.1.1 背景与挑战：百年工业遗产保护与滨江公共空间开放的矛盾

5.1.2 创新做法：规划引领、土地政策、资金平衡

5.1.3 经验启示：政府战略定力、规划前瞻引领、公共利益优先

5.2 市场主导型：深圳万科南头古城的"微更新"实践

5.2.1 背景与挑战：城中村保护与活化的世界级难题

5.2.2 创新做法：运营前置、利益协调、轻资产模式

5.2.3 经验启示：运营能力为核心、文化价值挖掘、轻资产可复制

5.3 政企合作型：广州永庆坊的"政府收储+企业运营"模式

5.3.1 背景与挑战：历史文化街区保护与商业开发的平衡

5.3.2 创新做法：政府收储、企业运营、原住民参与

5.3.3 经验启示：产权清晰是基础、专业运营是关键、社区认同是保障

5.4 国企转型型：北京首钢园的"城市复兴新地标"打造

5.4.1 背景与挑战：百年钢铁企业搬迁后的巨型工业遗产盘活

5.4.2 创新做法：战略定位、功能植入、分期实施

5.4.3 经验启示：战略定位决定成败、重大事件撬动发展、长期主义耐心资本

第六模块：行动规划------"十五五"城市更新的战略建议

6.1 政府层面：从"项目推动"到"制度构建"

6.1.1 规划引领：编制城市更新专项规划，建立项目储备库

6.1.2 政策集成：土地、规划、金融、财税政策的协同创新

6.1.3 机制创新：建立城市更新工作领导小组，统筹协调各部门

6.1.4 能力建设：培育专业运营商，建立专家咨询机制

6.2 企业层面：从"开发思维"到"运营思维"

6.2.1 战略转型：从"重资产开发"转向"轻资产运营"

6.2.2 能力建设：培育产业运营、资产管理、金融服务能力

6.2.3 合作网络：与政府、金融机构、专业服务商建立战略联盟

6.2.4 风险管控：建立项目筛选、尽职调查、投后管理的全流程风控

6.3 金融机构层面：从"资金提供者"到"生态构建者"

6.3.1 产品创新：开发适配城市更新特点的金融产品

6.3.2 服务升级：提供"融资+融智"的综合金融服务

6.3.3 生态构建：搭建政企银对接平台，促进信息共享与资源对接

第七模块：课程总结与展望

7.1 核心观点回顾

(1)时代转折：城市发展从"增量扩张"转向"存量优化"，城市更新成为必答题

(2)范式转换：从"大拆大建"到"有机更新"，从"土地财政"到"运营收益"

(3)模式创新：八大路径因城施策、因项目施策，拒绝"一刀切"

(4)金融赋能：REITs、城市更新基金、政策性金融构建多元化投融资体系

(5)生态营造：政府、市场、社会多元共治，共建共享城市更新价值

7.2 "十五五"城市更新展望

(1)空间维度：从"单点更新"到"片区统筹"再到"城市复兴"

(2)功能维度：从"物质空间"到"产业生态"再到"人文社区"

(3)价值维度：从"经济价值"到"社会价值"再到"文化价值"

(4)主体维度：从"政府主导"到"市场运作"再到"多元共治"

(5)时间维度：从"短期项目"到"中期运营"再到"长期陪伴"

7.3 行动倡议

授课老师

李志平 产业规划与运营专家，同济大学博士、中国农业大学硕士

常驻地：上海
邀请老师授课：13911448898 谷老师

邀请授课

主讲课程：产业规划、产业运营、产业现代化、招商引资、产业经济研究等