主讲：王瀚霆老师
【课程背景】
中国产业园区正从“粗放开发”转向“精细化运营”新阶段。政策层面，“新基建”提速、REITs扩容至产业园区、地方政府招商竞争白热化，为园区发展注入新动能；但实操中仍面临同质化竞争加剧、运营效率低下、资本退出渠道单一等核心痛点。在投资开发方面，产业定位模糊导致招商困难；经营管理方面租金收缴率较低、空置率高企；资本退出方面，公募REITs发行门槛高、资产估值与流动性错配。以上都给产业园区的开发建设、运营管理和资本退出带来了重重阻碍。
本课程基于产业园区相关政策与市场实战经验，直击产业园区全生命周期管理的三大核心环节，助力企业构建“投融建管退”一体化能力。
【课程收益】
1、掌握产业园区投资开发策略，拥有精准的定位方法论、清晰的政企合作开发模式、低成本拿地策略等；
2、掌握产业园区的全周期经营管理能力，包括数字化运营体系搭建、产业生态构建、社群运营增值等；
3、获得多元化资本退出新思路，了解公募REITs、私募REITs发行核心要件、Pre-REITs基金搭建、产权交易创新等。
【课程特色】
1、理论、实操双轮驱动，深度解析产业园区工业上楼政策、碳中和园区认证、金融证券化工具退出策略等；
2、数据量化助力决策，讲解产业园区估值模型、招商漏斗转化率分析、运营健康度仪表盘（出租率/租金收缴率/客诉率动态监测）等详细讲解；
【课程对象】
产业园区开发商和运营商负责人，产业地产基金负责人，政府招商部门主管等高层管理者
【课程时间】1-2天（6小时/天）
【课程大纲】
一、产业园区投资开发的战略抉择
1.1 选址逻辑与政策套利
一线城市“工业上楼”政策下的容积率博弈
二三线城市税收返还谈判要点
1.2 开发模式创新
甲方+乙方+用户）联合开发模式
混合所有制改革（引入产业资本持股的混改案例）
1.3 成本控制与收益测算
土地变性成本压缩模型（工业转研发用地的税费规避路径）
开发分期滚动测算工具
二、产业园区招商的底层逻辑与战略定位
2.1 产业园区招商运营的本质与价值认知
从“空间载体”到“产业生态运营商”的转型逻辑
园区的核心价值：产业集聚效应、资源整合平台、区域经济引擎
典型案例对比：传统园区VS新型产业社区的运营差异
2.2精准产业定位的方法论
如何基于区域经济规划锁定主导产业？
产业链图谱分析：如何识别“链主企业”“关键配套”“创新节点”？
差异化竞争策略：避免“同质化招商”的路径
目标客群画像与企业需求洞察
不同产业类型企业（制造/科技/文创等）的核心诉求拆解
2.3精准触达与客户转化
高效拓客策略：“产业峰会+上门拜访+产业链上下游联动”的组合拳
客户谈判的关键技巧：如何用“产业价值”替代“价格战”？
合同条款设计要点：租期/租金递增、产业承诺（如产值/税收）、退出机制
入园前服务衔接：工商注册、政策申报、装修协调等“最后一公里”支持
2.4数字化运营体系构建
智慧能源管理系统（光伏覆盖的节能收益测算）
招商数据库建设（企业画像标签体系与智能匹配算法）
2.5 产业生态运营策略
龙头企业牵引模型（华为系生态圈构建案例）
园区金融超市搭建
2.6 社群运营增值路径
企业服务收入结构优化
园区文化IP打造
三、资本退出路径设计与价值最大化
3.1 REITs发行全流程拆解
项目筛选“三进三出”标准（收益率/产权/合规性三维评估）
扩募资产组合设计（新购资产与原始资产协同性评分卡）
3.2 私募产品退出策略
Pre-REITs基金存续期管理
S交易（基金份额转让）定价模型
3.3 产权交易创新
作价入股+税收返还组合方案
海外产业基金接盘路径（QDLP政策下的跨境交易设计）
四、风险防控与合规边界
4.1 政策合规红线
产业用地分割销售限制
园区运营数据安全监管（工信部数据出境审查要点）
4.2 运营风险预警
租户集中度风险阈值（单一行业占比的预警机制）
突发事件应急预案
4.3 退出风险对冲
REITs发行补充方案（转为私募REITs的可行性分析）
资产贬值风险对冲工具（ABS等发行窗口研判）
授课老师
王瀚霆 绿色金融资产管理与ESG管理实战专家
常驻地：上海
邀请老师授课：13911448898 谷老师
