主讲：王瀚霆老师
【课程背景】
中国资产证券化市场正经历从“规模扩张”向“精细化运营”的深度转型。政策层面，公募REITs常态化发行、资管新规细则落地以及跨境资本流动政策松绑，为资产盘活开辟了新路径，但实操中仍面临政策边界模糊、现金流稳定性不足、估值模型失效等核心痛点。例如，特许经营权类资产剩余年限与基金期限的匹配矛盾、原始权益人增信措施的法律合规争议、跨境REITs架构下的税务与外汇管制风险，均直接影响发行成功率与投资者回报。与此同时，经济下行周期下，底层资产运营效率承压，传统“重发行轻管理”模式难以为继，亟需构建覆盖“投融管退”全周期的风控体系与动态定价能力。
本课程聚焦解决上述问题，深度解析REITs政策逻辑与市场运行规律，系统传授基金管理人视角下的资产筛选策略与投后管理增值路径，通过典型案例复盘与实战工具演练，助力企业破解资产流动性困局，释放万亿级存量资产价值，实现从“资产持有者”到“资本操盘手”、向“沉睡存量资产”要“活水新增资金”的战略跃迁，助力原始权益人与运管机构突破传统路径依赖，在REITs产品发行后做好存续期运营管理，重塑资产价值挖掘逻辑。
【课程收益】
1、深入掌握资产证券化资产筛选黄金指标，包括特许经营权类与产权类资产的适用性对比、公募REITs与ABS的成本差异模型等；
2、全面熟悉证券化产品的实操密码，涵盖基金架构的权责划分、扩募机制设计、收益分层策略，以及特许经营权转让的税务优化路径等；
3、构建全流程风控能力，从投前权属瑕疵排查、运营期EBITDA阈值监控，到退出环节流动性管理工具与并购估值谈判策略，赋能学员抢占资产证券化赛道先机。
【课程特色】
1、政策与实战难点融合：深度解析公募REITs、ABS、类REITs等发行门槛差异模型，结合特许经营权类资产期限匹配、PPP项目特殊要求等合规要点，提供合规创新解决思路。
2、法律财务穿透式实战解析：通过公募基金+ABS双层架构权责划分、特许经营权转让税务优化等案例，穿透拆解法律合规边界与财务收益平衡逻辑，直击底层资产现金流造假、扩募定价争议等核心痛点。
3、全球视野与本土化对比拆解：整合跨境REITs架构设计（新加坡/香港SPV模式）、ESG评级对资本配置的影响权重，叠加国内基础设施资产估值模型，构建“全球化资产筛选+本土化风控落地”的双核能力。
【课程对象】董事长、总裁、总经理、常务副总、财务负责人等高管人员
【课程时间】1-2天（6小时/天）
【课程大纲】
一、REITs不动产基金为何成为存量资产破局关键？
1.1 传统融资模式为何难以为继？
债务依赖症：利息负担加重 vs 本金偿还压力
僵尸资产困局：抵押物贬值 vs 融资渠道收缩
政策转向信号：扩募审核趋严 vs 回收资金用途限制
1.2 REITs如何重构资产价值逻辑？
权益型工具特性：所有权/经营权转移 vs 债务杠杆风险
轻资产转型路径：一次性释放长期价值 vs 持续运营收益反哺
政策红利窗口期：万亿市场机会 vs 极低的企业参与率
1.3 企业面临的核心瓶颈是什么？
政策认知滞后：40号文→1014号文演变逻辑不清
资产估值失真：产权类vs经营权类定价模型混淆
运营能力短板：招商、成本、风险三大模块缺失
二、REITs政策红利如何精准捕获？
2.1 政策工具箱如何解锁？
政策图谱解析
扩募审核“红绿灯”规则详解
回收资金用途合规边界划定
2.2 哪些资产能快速上车？
产权类REITs筛选漏斗（产业园区/保租房/仓储物流）
经营权类REITs准入门槛（新能源/水利/环保/高速公路项目）
特殊资产合规处理（酒店/商业配套纳入比例限制）
2.3 政策套利风险如何规避？
PPP项目合规性审查清单
资产权属瑕疵处理预案
国资转让程序避坑指南
三、存量资产如何估值定价？
3.1 产权类REITs估值陷阱
现金流折现模型（DCF）实操要点
租金增长率假设合理性验证
市场可比案例偏差修正
3.2 经营权类REITs定价密码
IRR测算工具使用指南
政府补贴收入处理规则
特许经营权剩余期限价值评估
3.3 市场定价偏离度分析
产权类REITs溢价/折价因子
经营权类REITs现金流稳定性验证
同类资产估值横向对比模型
四、REITs发行后如何运营管理？对运营管理有哪些新增要求？
4.1 REITs存续期运营管理的多板斧
-信息披露相关要求（季报、中报、年报、临时报告等）
-收益分配、分红注意事项及实操要点
-投资人交流相关要求及注意事项
-REITs舆情应对相关技巧
-与基金管理人工作界面切分（章证照管理、资金划转）合同用印等）
-监管机构日常与专项检查沟通应对
4.2 REITs存续期运营管理的资产风控体系
-安全生产应急预案
-用户流失预警模型
-投诉响应SOP手册
-租户退租及降租需求沟通应对
4.3 REITs存续期运营管理的数字化赋能工具
-智慧及数字化管理系统应用
-现金流监控平台
4.3 REITs存续期运营管理的ESG赋能
-ESG相关体系建设实操分析
-ESG实操着力点点拨
-ESG信息披露与报告撰写技巧
五、实战案例复盘与工具演练
5.1 产权类REITs标杆案例
某产业园REIT：出租率逆袭30%的运营秘诀
实操演练：某产业园REIT估值模型搭建
5.2 经营权类REITs经典案例
某经营权REIT：现金流稳定性分析
实操演练：经营权类REITs IRR敏感性测算
5.3 投资策略沙盘推演
政策收紧期资产组合调整方案
扩募资产筛选漏斗工具使用
实战演练：某企业REITs发行可行性诊断
授课老师
王瀚霆 绿色金融资产管理与ESG管理实战专家
常驻地：上海
邀请老师授课：13911448898 谷老师
