主讲：王瀚霆老师
【课程背景】
在募资难、投资难、退出难等压力下，产业基金正成为项目管理的新型切入点，产业基金成为产业地产盘活存量资产、链接资本的核心工具。然而，多数产业基金平台在实操中面临诸多痛点，比如基金备案材料反复驳回、杠杆比例触碰红线、项目管理筛选依赖主观判断、尽职调查管理中遗漏关键风险点、估值模型脱离实际、投后监控指标缺失、增值服务流于形式、退出路径模糊不清、REITs产品对接准备不足等。该类问题严重制约着产业地产基金和相关平台的发展。
本课程通过“政策解读+实践演练”系统解决产业基金全生命周期项目管理操作难题，同时深度解析REITs政策逻辑与市场运行规律，系统传授REITs基金管理视角下的资产筛选策略与投后管理增值路径，助力产业基金平台破解资产流动性困局，释放万亿级存量资产价值，助力企业打造“募投管退”的一体化项目管理能力。
【课程收益】
政策通关：掌握基金设立、备案、扩募的最新政策边界与实操要点
精准投资：建立产业基金项目管理的漏斗模型与尽职调查清单
增值引擎：获得投后管理的增值服务组合拳
以退定投：梳理REITs发行对接的核心关键步骤，助力产品提前锁定退出渠道，以退定投，更好地实现项目管理。
【课程特色】
数据驱动：基于已成功运作的产业基金、已发行上市的REITs市场数据解析行业格局
案例教学：深度剖析产业基金、产业园区REIT、物流园区REIT等典型案例
策略导向：提供REITs基金管理视角下的资产筛选清单与投后增值管理思路
【课程对象】产业基金项目管理人员，以及金融投资、产业地产基金投融资部负责人员等
【课程时间】1天（6小时/天）
【课程大纲】
一、产业基金的政策环境与设立逻辑
1 政策图谱解析
产业基金整体政策解析
资管新规对基金杠杆的限制
QFLP相关政策与案例剖析
2 基金设立核心要素
双GP结构的合规边界
国资LP的出资比例限制
税收洼地的选择关注点
3 备案实操要点
《基金合同》关键条款设计
托管协议中的风险隔离条款
备案失败常见的问题清单
二、产业基金的架构设计与要素配置
1 结构类型选择
不同结构制度的对比分析
优先级/劣后级设计的安全垫测算
平层基金在产业地产中的创新应用
2 要素配置策略
存续期设计的期限原则
管理费提取的阶梯费率模型
收益分配的瀑布式分配机制
3 杠杆运用边界
股权贷款的合规比例
明股实债的认定标准
结构化安排的穿透核查
三、项目筛选与尽职调查实战方法论
1 筛选标准制定
行业筛选的“三高原则”（高成长性/高壁垒/高协同）
区位选择的1小时经济圈模型
财务指标的相关底线
2 尽职调查清单
财务尽调的重点关注事项
法律尽调的核心关注条款
工程尽调的常用关注参数
3 估值模型搭建
产权类项目的现金流测算
经营权类项目的IRR分析
可比交易法的修正系数设定
四、投后管理策略与增值服务设计
1 动态监控体系
财务健康的预警指标
运营风险的舆情监测
合规管理的留痕建设
2 增值服务矩阵
资源导入的产业朋友圈搭建
ESG管理提升的赋能计划
退出规划的REITs适配度
3 数字化工具应用
智慧园区管理系统的监控看板
智能合约的自动对账功能
五、退出路径设计与REITs对接策略
1 退出方式对比
资产交易退出的隐形门槛
股权转让的估值对赌设计
清算退出的优先清算权条款
2 REITs发行准备
资产合规的审查清单
收益来源的市场化验证
扩募资产包的组合策略
3 案例分享
某产业地产基金REITs发行全流程
某产业园基金“Pre-REITs”实操
私募REITs的相关思考
六、如何破解项目管理超支的“黑洞”
1 项目全周期成本失控的三大根源
- 设计阶段：变更率超大的隐形成本黑洞（某综合体项目设计缺陷案例）
- 招标阶段：不平衡报价的识别与反制策略（工程量清单漏洞检测模型）
- 施工阶段：材料损耗率的行业对标与优化路径
2 动态成本监控的尺子
- 成本预警阈值设计（红/黄/绿灯预警机制）
- 敏感性分析工具：关键成本要素的波动影响模拟（地价/建安成本/融资成本三变量推演）
3 成本优化价值点的挖掘逻辑
- 设计优化收益测算模型
- 无效成本清单：营销/管理费用的精准压缩策略
七、项目进度与成本的动态平衡之道
1 关键路径法的实战应用与陷阱
- 三级计划管控体系：总控计划/专项计划/作业计划的协同
- 资源约束下的进度-成本平衡模型（时间-成本平衡曲线TLC）
2 快速开发模式下的成本管控创新
- 标准化产品线的成本复用机制（户型/精装标准/机电系统的模块化设计）
- 合作开发项目的成本分摊规则（股权比例/风险分担/收益分配联动模型）
3 不可抗力事件的应急成本预案
- 疫情/自然灾害的供应链替代方案
- 工期索赔的预防性管理：监理日志的法律效力强化
八、成本管理与企业战略的协同进化
1 成本竞争力指数的构建与应用
- 行业对标模型：从“绝对成本”到“相对效率”的转型
- 成本管控对企业ROE的贡献度测算
2 新兴市场拓展的成本适配策略
- 城市能级差异的成本模型调整（一线/二线/三四线城市地货比阈值）
- 海外项目的本地化成本陷阱规避（越南/印度劳工成本合规指南）
3 绿色建造与成本控制的共赢路径
- 装配式建筑的增量成本回收周期测算（政策补贴后的盈亏平衡点）
- 低碳技术投资的长期收益模型（碳排放权交易收入覆盖初期投入）
九、风险控制与合规避险
1 合规红线清单
关联交易的“定价公允性”证明
信息披露的“及时性”要求
资金池业务的“穿透式监管”
2 风险预警体系
政策变化的敏感性指标
市场波动的压力测试模型
流动性枯竭的应急资金池
3 危机应对预案
投资人纠纷的分级处理机制
舆情危机的黄金响应时间
授课老师
王瀚霆 绿色金融资产管理与ESG管理实战专家
常驻地：上海
邀请老师授课：13911448898 谷老师
